Bewirtschaftung aus Eigentümerperspektive.

Häufig ist der Auslöser, dass die bisherige Verwaltung nicht mehr zuverlässig reagiert oder die Eigentümer mit der Betreuung unzufrieden sind. Der Wechsel selbst ist einfacher, als viele denken, wir begleiten Sie in drei Schritten.

1. Kündigungsfrist prüfen

Der erste Blick gilt Ihrem bestehenden Verwaltungsvertrag:

1. Rechtlich ist dieser Vertrag ein einfacher Auftrag (OR Art. 394 ff.).
2. Das Abberufungsrecht der Versammlung ist zwingend: Eine vereinbarte Kündigungsfrist steht der jederzeitigen Abberufung nicht entgegen (ZGB Art. 712r Abs. 1). Das Gesetz stellt dieses Recht aber ausdrücklich unter den «Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche»: Das Amt endet sofort, die Honorarpflicht aus dem Vertrag kann weiterlaufen. Ob der Vertrag selbst nach OR Art. 404 trotz vereinbarter Frist sofort auflösbar ist, ist für den Verwaltungsvertrag nicht abschliessend geklärt.
3. Das Gesetz nennt es Kündigung «zur Unzeit» (OR Art. 404 Abs. 2): Löst die Gemeinschaft den Vertrag in einem für die Verwaltung ungünstigen Moment und ohne sachlichen Grund auf, etwa mitten in einer laufenden Sanierung oder kurz vor Abschluss der Jahresrechnung, muss sie den daraus entstehenden Schaden ersetzen. Hat die Verwaltung durch ihre Arbeit aber selbst Anlass zur Auflösung gegeben, entfällt dieser Anspruch. Der geordnete Weg über die vertragliche Frist ist deshalb meist der sinnvollste.

2. Beschluss der Versammlung

Der Wechsel wird an der Eigentümerversammlung beschlossen. Von uns erhalten Sie vorab alles, was die Gemeinschaft für den Entscheid braucht:

• eine transparente Offerte,
• eine übersichtliche Leistungsübersicht,
• einen fertig formulierten Antragstext für die Traktandenliste.

Wie ein solcher Antrag aufgebaut ist, zeigt der Musterantrag für den Verwaltungswechsel.

3. Übergabe: das ist unsere Arbeit

Die Übernahme von der bisherigen Verwaltung organisieren wir:

• Unterlagen, Buchhaltung, Verträge und Schlüssel werden strukturiert übergeben und dokumentiert.
• Zum Stichtag läuft der Betrieb nahtlos weiter, ohne Lücke.
• Von Ihrer Gemeinschaft braucht es nur eine Ansprechperson (z. B. aus dem Ausschuss), die für Rückfragen erreichbar ist und Unterschriften koordiniert.

Den ganzen Ablauf kompakt, mit der Rollenverteilung zwischen Gemeinschaft und Bewirtschaftung und dem rechtlichen Rahmen, zeigt die Seite Verwaltung wechseln.

Tipp: Wegen der Kündigungsfristen lohnt es sich, einen Wechsel frühzeitig anzustossen, auch wenn der Start erst aufs neue Jahr geplant ist.

Wechsel-Paket für Ihre Versammlung: Offerte, Leistungsübersicht und Antragstext erhalten Sie von uns kostenlos und unverbindlich, damit Ihre Gemeinschaft auf sicherer Grundlage entscheiden kann. Der erste Schritt: ein Kennenlerngespräch.

Wie hoch die Verwaltungskosten für Ihr Stockwerkeigentum ausfallen, hängt von Grösse, Modell und Aufwand ab. Viele Verwaltungen rechnen nach dem klassischen Schema ab: ein Basishonorar, jede Zusatzleistung separat. Wir setzen auf transparente Preismodelle, die zum tatsächlichen Bedarf passen.

Konkret stehen drei Modelle zur Wahl:

• Pauschal – ein Betrag, alles erledigt: Festes Monatshonorar für den vereinbarten Leistungsumfang. Ideal für volle Planbarkeit.
• Flex – fair abgerechnet, transparent geleistet: Reduzierte Grundpauschale für den laufenden Betrieb. Mehraufwand wird zum einheitlichen Standard-Stundensatz verrechnet und mit Stundenrapport ausgewiesen. Sie sehen genau, wofür jeder Franken eingesetzt wird. Die Höhe der Grundpauschale ist wählbar. So finden wir gemeinsam die Balance, die zu Ihrer Liegenschaft passt.
• Individuell: rein nach tatsächlichem Aufwand, ohne Grundpauschale. Wer wenig braucht, zahlt wenig.

Welches Modell passt, zeigt sich im persönlichen Gespräch und nach einer Begehung vor Ort, abgestimmt auf die Erwartungen und Bedürfnisse der Gemeinschaft. Für Individuell (nach Aufwand) erstellen wir ein persönliches Angebot: Nehmen Sie Kontakt auf.

Richtwert in zwei Minuten: Berechnen Sie im Honorar-Rechner unverbindlich Ihre Richtwerte für Pauschal und Flex, und stellen Sie dort gleich Ihr Pflichtenheft als PDF zusammen.

Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft brauchen je nach Tragweite unterschiedliche Mehrheiten. Das Gesetz kennt drei Stufen: das einfache Mehr für den Alltag, das qualifizierte Mehr für gewichtigere Geschäfte und die Einstimmigkeit für die einschneidendsten Entscheide. Wer die Hürden kennt, plant Traktanden richtig und vermeidet anfechtbare Beschlüsse.

Einfaches Mehr: die Mehrheit der Köpfe

Beschlossen wird mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Eigentümer (über das Vereinsrecht, ZGB Art. 67 Abs. 2). Massgebend sind ausschliesslich die anwesenden oder vertretenen Köpfe. Die Wertquoten spielen hier keine Rolle. Gezählt wird an den Anwesenden, eine Enthaltung wirkt deshalb faktisch wie eine Nein-Stimme. Wer verhindert ist, erteilt also besser eine Vollmacht. Der Gesetzgeber setzt die Anforderungen bewusst tief an, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu erhalten. So werden einfache Verwaltungsaufgaben und der laufende Unterhalt (Werterhalt) erledigt.

Typische Beschlüsse mit einfachem Mehr:

• Einfache Verwaltungsaufgaben – z. B. Genehmigung von Jahresrechnung, Budget und Vorjahresprotokoll, Erstellung der Hausordnung, Eröffnung eines Erneuerungsfonds, Wahl des Bewirtschafters
• Unterhalt und Werterhalt – notwendige bauliche Massnahmen, die Wert und Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft erhalten, etwa Reparaturen oder die Sanierung von Dach und Fassade (ZGB Art. 647c)

Qualifiziertes Mehr: Köpfe und Wertquoten zusammen

Für gewichtigere Entscheide reicht die Kopfmehrheit allein nicht: Es braucht kumulativ die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Köpfe und Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der gesamten Wertquoten vertreten, also z. B. mindestens 501/1000 (ZGB Art. 647b). Die Köpfe werden relativ (nach den Anwesenden), die Wertquoten absolut (am gesamten Wert) gemessen; beide Mehrheiten müssen gemeinsam erreicht sein. Dass nach den Anwesenden gezählt wird, obwohl der Gesetzeswortlaut von der «Mehrheit aller» spricht, erklärt der Kasten in der Karte bauliche Massnahmen.

Zahlenbeispiel aus der Praxis: Eine Gemeinschaft besteht aus 20 Eigentümern mit insgesamt 1000/1000 Wertquoten. An der Versammlung sind 15 Eigentümer mit 750 Wertquoten anwesend oder vertreten. Das qualifizierte Mehr beträgt somit 8 Kopfstimmen mit mindestens 501 Wertquoten.

Das qualifizierte Mehr gilt unter anderem für:

• Wichtigere Verwaltungshandlungen – etwa die Bestellung eines Bewirtschafters mit erweiterten Kompetenzen (ZGB Art. 647b)
• Wertsteigerung – nützliche bauliche Massnahmen, die den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit verbessern (ZGB Art. 647d)
• Änderungen des Reglements

Einstimmigkeit: alle müssen zustimmen

Für die einschneidendsten Beschlüsse verlangt das Gesetz die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Eigentümer, nicht nur der Anwesenden. Ein einziges Nein verhindert den Beschluss. Und weil die Einstimmigkeit die aktive Zustimmung aller verlangt, wirkt auch eine Enthaltung wie ein Nein, ebenso, wenn ein Eigentümer der Versammlung fernbleibt.

Beschlüsse, die Einstimmigkeit erfordern:

• Änderung der gesetzlichen Zuständigkeitsordnung für Nutzung und Verwaltung (ZGB Art. 712g Abs. 2)
• Änderung der räumlichen Ausscheidung von gemeinschaftlichen Teilen und Teilen im Sonderrecht (ZGB Art. 712b Abs. 3)
• Begründung und Aufhebung gegenseitiger Vorkaufsrechte sowie des Einspracherechts (ZGB Art. 712c)
• Veränderung der Wertquoten (ZGB Art. 712e Abs. 2): Nötig sind die Zustimmung aller unmittelbar Betroffenen und die Genehmigung der Versammlung. Sind alle Eigentümer betroffen, läuft das auf Einstimmigkeit hinaus.
• Anordnung luxuriöser baulicher Massnahmen (ZGB Art. 647e Abs. 1)
• Verkauf, Belastung oder Änderung der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Grundstücks (ZGB Art. 648 Abs. 2)
• Aufhebung des Stockwerkeigentums (ZGB Art. 712f Abs. 2). Ausnahme: Jeder einzelne Eigentümer kann die Aufhebung verlangen, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört ist und der Wiederaufbau für ihn nur mit einer schwer tragbaren Belastung möglich wäre, oder wenn es seit über 50 Jahren aufgeteilt und baulich so schlecht ist, dass es sich nicht mehr bestimmungsgemäss nutzen lässt (Abs. 3).

Sonderfall Ausschlussklage: Der Beschluss, gegen einen Eigentümer die Ausschlussklage zu erheben, braucht keine Einstimmigkeit, sondern die Ermächtigung durch einen Mehrheitsbeschluss aller übrigen Eigentümer. Anders als sonst zählen hier ausnahmsweise alle Eigentümer ausser der betroffenen Person, nicht nur die an der Versammlung Anwesenden (ZGB Art. 649b Abs. 2; BGer 5A_735/2019 E. 3.3.1). Der Ausschluss ist der schärfste Eingriff, deshalb die höhere Hürde. In kleinen Gemeinschaften läuft das faktisch auf die Zustimmung aller übrigen hinaus.

Merksatz: Je weitreichender der Entscheid, desto höher die Hürde. Vom Alltagsgeschäft (einfaches Mehr) über gewichtige Massnahmen (qualifiziertes Mehr) bis zum Eingriff in die Grundordnung (Einstimmigkeit) steigen die Anforderungen Stufe um Stufe.

Wir bereiten Traktanden so vor, dass das richtige Quorum von Anfang an klar ist, und sorgen für rechtssichere Protokolle. Fragen zu einem konkreten Beschluss? Kontaktieren Sie uns.

Der Erneuerungsfonds ist das gemeinsame Sparkonto der Eigentümergemeinschaft für grössere Erneuerungen, zum Beispiel Dach, Fassade, Heizung oder Lift. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer zahlt regelmässig ein, in der Regel als feste Position im Jahresbudget. Über die Schaffung und die Höhe der Einlagen entscheidet die Versammlung.

Verwaltungsfonds oder Erneuerungsfonds?

Die gemeinschaftlichen Kosten laufen über zwei getrennte Töpfe:

• Verwaltungsfonds: laufende Kosten, Unterhalt und Instandhaltung, Versicherungen, Bewirtschaftungshonorar, Energie, Reinigung.
• Erneuerungsfonds: Instandsetzung und Erneuerung, also grössere Renovationen und Sanierungen.

Wichtig: Laufende Instandhaltung gehört nicht in den Erneuerungsfonds, sondern läuft übers laufende Budget. Der Erneuerungsfonds ist allein für die kostspieligen, selten anfallenden Erneuerungen reserviert.

Wie hoch sollten die Einlagen sein?

Berechnet wird die Einlage üblicherweise in Prozenten des Gebäudeversicherungswerts, den die kantonale Gebäudeversicherung periodisch schätzt. Als Richtwert gilt:

• 0.6 bis 1.0 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr.
• Ältere Liegenschaften tendenziell am oberen Rand oder darüber, weil mehr Bauteile dem Ende ihrer Lebensdauer entgegengehen.

Statt eines pauschalen Prozentsatzes lohnt sich ein Investitionsplan: Wann werden welche Mittel gebraucht? Daraus leitet sich die jährliche Speisung des Fonds sauber ab.

Achtung Sonderumlage: In der Praxis ist der Erneuerungsfonds meist zu wenig geäufnet (angespart). Steht dann eine dringende Sanierung an, reicht das Angesparte nicht, und die Eigentümer müssen kurzfristig eine Sonderumlage leisten. Genau das wollen wir vermeiden.

Steuer-Hinweis: Ihr Anteil am Erneuerungsfonds ist ein Vermögenswert und muss in der Steuererklärung deklariert werden. Der Anteil berechnet sich nach den Wertquoten.

Unsere Strategie: Wir planen den Fonds vorausschauend über den gesamten Lebenszyklus der Liegenschaft, damit jede grosse Erneuerung rechtzeitig finanziert ist, ohne böse Überraschungen. Was das für Ihre Liegenschaft bedeutet, rechnen wir Ihnen im Honorarrechner durch oder im persönlichen Gespräch.

Eine passive oder schwer erreichbare Verwaltung ist einer der häufigsten Gründe für Ärger in der Gemeinschaft: Anfragen bleiben unbeantwortet, Mängel werden nicht behoben, die Abrechnung kommt zu spät. Die gute Nachricht: Als Eigentümergemeinschaft sind Sie nicht ausgeliefert, das Gesetz gibt Ihnen mehrere Hebel.

Ihre Möglichkeiten: Schritt für Schritt

1. Schriftlich Frist setzen – Halten Sie die offenen Punkte fest und fordern Sie die Verwaltung schriftlich und mit Frist zur Erledigung auf. Das schafft Klarheit und dient später als Beleg.
2. Versammlung verlangen – Reagiert die Verwaltung nicht, kann bereits ein Fünftel der Eigentümer die Einberufung einer Versammlung oder die Traktandierung eines Geschäfts verlangen. Hat die Gemeinschaft gar keine Verwaltung mehr, kann jeder Eigentümer selbst einberufen.
3. Abberufung beschliessen – Die Versammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen (ZGB Art. 712r Abs. 1), in der Regel mit einfachem Mehr. Eine vertragliche Kündigungsfrist steht dem nicht entgegen.
4. Notfalls über das Gericht – Lehnt die Versammlung eine sachlich gebotene Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder einzelne Eigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (ZGB Art. 712r Abs. 2). Das Bundesgericht bejaht wichtige Gründe, wenn Pflichtverletzungen das Vertrauensverhältnis zerstört haben und die Fortsetzung nach Treu und Glauben unzumutbar ist; dabei können auch viele einzeln geringfügige Verstösse in der Gesamtwürdigung genügen (BGer 5A_521/2016 E. 2.4).

Wichtig: Die Abberufung beendet das Amt, aber nicht automatisch den Vertrag. Das Gesetz sagt es selbst: Abberufen werden kann jederzeit, aber «unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche» (ZGB Art. 712r Abs. 1). Das Honorar kann also bis zum Vertragsende geschuldet bleiben. Ob sich auch der Vertrag selbst trotz vereinbarter Kündigungsfrist sofort auflösen lässt (OR Art. 404), ist für den Verwaltungsvertrag nicht abschliessend geklärt. Wird er zur Unzeit aufgelöst, also in einem für die Verwaltung ungünstigen Moment und ohne sachlichen Grund, können Entschädigungsansprüche entstehen (OR Art. 404 Abs. 2). Dauerhaft an eine untätige Verwaltung gebunden ist eine Gemeinschaft aber nie: Das Amt endet mit dem Beschluss.

Und dann?

Genau hier kommen wir ins Spiel: Wie der Wechsel konkret abläuft, vom Beschluss bis zur Übergabe, lesen Sie unter Wie wechseln wir von unserer bisherigen Verwaltung.

Unser Ansatz: Erreichbarkeit ist kein Extra, sondern Grundleistung. Sie haben eine feste Ansprechperson, klare Reaktionszeiten und ein Portal, in dem Sie jederzeit sehen, was läuft.

Nahtlose Übernahme: Wir übernehmen die Bewirtschaftung kurzfristig, auch wenn Ihre Gemeinschaft gerade ganz ohne Verwaltung dasteht. Schildern Sie uns Ihre Situation unverbindlich im Kennenlerngespräch.